Pacht van agrarische grond in Hongarije

In het vorenstaande is alleen de eigendomsverwerving van landbouwgrond aan de orde gekomen. Indien een buitenlandse natuurlijke persoon of een buitenlandse rechtspersoon landbouwgrond  in Hongarije wil pachten (gebruikshuur) is dat geen probleem.

Volgens het Hongaars Burgerlijk Wetboek is de pachter op grond van de pachtovereenkomst gerechtigd tot het tijdelijk gebruik van een bepaald stuk landbouwgrond of van een andere exploiteerbare zaak en tot het innen van de baten daarvan waarvoor hij, als tegenprestatie, verplicht is pacht te betalen. De te betalen pacht wordt, afhankelijk van de overeenkomst tussen partijen, in geld of in natura of in een combinatie van beide bepaald. De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan. Indien de pachtovereenkomst niet op schrift is gesteld is het rechtsgevolg dat de overeenkomst nietig is en derhalve geacht wordt nimmer te hebben bestaan.
Voorschriften met betrekking tot de duur van de pachtovereenkomst
De duur van de pachtovereenkomst kan maximaal  20 jaar  zijn. Op deze algemene regel bestaan echter twee uitzonderingen:

- De pachtovereenkomst  die betrekking heeft op grond welke als bos geregistreerd  staat respectievelijk betrekking heeft op bebossing kan maximaal voor de periode  tot 5 jaren na de productieperiode (het tijdstip waarop de bomen zijn gekapt) worden afgesloten;

- Voor landbouwgrond die in gebruik is als wijngaard of als fruitboomgaard en voor landbouwgrond met andere plantages kan de pachtovereenkomst hoogstens tot het einde van dát jaar worden afgesloten waarin de wijngaard, de fruitboomgaard respectievelijk de plantage waarde heeft (de afschrijvingsperiode).

Beperkingen ten aanzien van de omvang van het te pachten areaal

Vennootschappen met rechtspersoonlijkheid en coöperaties kunnen land pachten tot 2500 hectare of land tot een AK-waarde  (Aranykorona- dit is een eenheid ter aanduiding van de kwaliteit van de landbouwgrond)  van maximaal 50.000 AK. Andere marktdeelnemers kunnen maximaal een gebied ter grootte van 300 hectare pachten of landbouwgrond tot een  AK -waarde van 6000 AK.

Voorschriften met betrekking tot de pachter

De pachter is slechts gerechtigd tot het gebruik van het gepachte in overeenstemming met de regels van een ordelijke bedrijfsvoering. De pachter is verplicht de grond overeenkomstig de bestemming te bewerken waarbij hij ervoor dient te zorgen dat de vruchtbaarheid van de grond in stand wordt gehouden. De pachter draagt ook de algemene lasten welke aan het gepachte verbonden zijn. De pachter is verplicht de pacht periodiek (achteraf) te voldoen.

Recht op pachtreductie

Tenzij de wet in voorkomende gevallen anders bepaalt kan de pachter aanspraak maken op een redelijke vermindering respectievelijk kwijtschelding van de pacht voor dat jaar waarin door natuurverschijnselen of andere bijzondere gebeurtenissen nog geen tweederde van de gemiddelde opbrengt kan worden behaald.  De pachter dient  vóór het binnenhalen van de oogst zijn aanspraken op deze regeling aan de verpachter mede te delen. De verpachter kan niet eisen dat de in enig jaar gematigde respectievelijk kwijtgescholden pacht in latere jaren alsnog moet  worden betaald. Verpachter kan pandrecht vestigen op de baten van het verpachte tot de hoogte van de achterstallige pachtsom alsmede op de bezittingen van de pachter die zich in of op het gepachte bevinden.

Opzegging en beëindiging van de pachtovereenkomst

Gewone opzegging

De voor onbepaalde tijd gesloten pachtovereenkomst kan met een opzegtermijn van 6 maanden tegen het  einde van het betreffende exploitatiejaar worden beëindigd.
De voor bepaalde tijd gesloten pachtovereenkomst kan, afgezien van beëindiging met wederzijds goedvinden, gedurende de looptijd van de pachtovereenkomst slechts door buitengewone opzegging worden beëindigd.

Buitengewone opzegging

De verpachter kan de pacht met onmiddellijke ingang opzeggen indien de pachter:

- ondanks te zijn gewaarschuwd de gepachte grond niet heeft bewerkt of indien zijn landbouwkundige activiteiten van dien aard zijn dat hij daarmee het behalen van een goede opbrengst in de weg staat of de pachter de vruchtbaarheid van de grond, het bestand aan dieren of de bedrijfsuitrusting ernstig in gevaar brengt;

- de pacht of de algemene lasten niet betaalt ook nadat hij, na het verstrijken van de betaaltermijn, gemaand was en een nieuwe termijn voor betaling was bepaald;

- zonder toestemming van de verpachter het gebruik van de gepachte landbouwgrond aan iemand anders heeft overgedragen of op de gepachte landbouwgrond investeringen heeft gedaan welke afwijkend zijn van een normale bedrijfsvoering of indien hij het overeengekomen gebruik van de grond heeft gewijzigd. Onderpacht van landbouwgrond is nietig maar de wet biedt de mogelijkheid om het gebruik van de landbouwgrond tijdelijk aan een ander te laten. De pachter kan, in het belang van de integratie van de productie en alleen met toestemming van de verpachter, met een derde overeenkomen dat het gebruik van de landbouwgrond voor een bepaalde tijd aan deze derde toekomt. Deze overeenkomst alsmede de toestemming van de verpachter dienen schriftelijk te worden vastgelegd. Tenzij partijen anders overeenkomen tast dit de verplichtingen van de pachter  tegenover de verpachter niet aan;

- activiteiten verricht welke afwijkend zijn van de rechtsregels met betrekking tot de bescherming van de natuur of afwijken van de voorschriften van de overheidsinstantie welke belast is met natuurbescherming.  Dit is onder meer het geval indien door de pachter activiteiten worden verricht die de toestand van een natuurgebied ongunstig beïnvloeden en voorts indien het behoud van de natuur op welke wijze dan ook in gevaar wordt gebracht.
De opzegging van de pachtovereenkomst dient schriftelijk te geschieden.
Rechten die voor de pachter gelden met betrekking tot de opzegging  
Alleen indien de pachter een natuurlijk persoon is reikt het Hongaarse recht hem redenen aan op grond waarvan hij de pachtovereenkomst met onmiddellijk ingang kan opzeggen. 

Deze redenen zijn:
- een zodanige  verslechtering van de gezondheidstoestand van de pachter dat deze verhinderd is zijn uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen;
- een zodanige verandering in de gezins - en levensomstandigheden van de pachter dat deze verhinderd is zijn uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen;
- het gebruik maken van subsidie welke gegeven kan worden  bij de overdracht van een landbouwbedrijf. In plaats van de pachtovereenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen kan de pachter, met toestemming van de verpachter, een derde aanwijzen die in de plaats treedt van de pachter en de rechtsverhouding tussen verpachter en pachter onder ongewijzigde voorwaarden voortzet;
- het overlijden van de pachter. De erfgenamen van de pachter kunnen in dat geval de pacht opzeggen tegen het einde van het agrarisch jaar met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.
Rechten en plichten van de pachter bij beëindiging van de pachtovereenkomst 
De pachter kan de door hem tot stand gebrachte installaties en uitrusting bij het einde van de pachtovereenkomst met zich meenemen. Tevens kan de pachter de waarde opeisen van de door hem geplaatste installaties en  van de door hem  geteelde gewassen die niet meegenomen kunnen worden. Tevens kan de pachter de waarde opeisen van de maatregelen en installaties ter bescherming van de vruchtbaarheid van de bodem welke geresulteerd hebben in een verbetering van de grondkwaliteit. De pachter is verplicht, tenzij hij daarover met de verpachter een afwijkende overeenkomst heeft gesloten, bij het einde van de pacht de door hem opgerichte bouwsels van tijdelijke aard op eigen kosten af te breken respectievelijk te verwijderen. Pachter heeft geen recht op compensatie van de daarmee gemoeide waarde of kosten. Indien de pachter de verplichting tot afbraak respectievelijk verwijdering niet nakomt kan de verpachter de afbraak respectievelijk de verwijdering op kosten van de pachter laten uitvoeren.

Wettelijk vastgestelde vóórpachtrechten
Bij beëindiging van de pachtovereenkomst dient men te letten op regeling van de vóórpachtrechten.
Vóórpachtrechten op landbouwgrond heeft:
- de gewezen pachter mits de pacht niet was geëindigd door opzegging met onmiddellijke ingang door    
  de verpachter;
- de ter plaatse wonende buurman;
- iemand die ter plaatse woont.

Register van landbouwgebruik
De overheidsdienst inzake vastgoed  (de bureaus van het kadaster) voeren een zelfstandig register ten aanzien van het gebruik van de in hun gebied liggende landbouwgrond. Deze registratie bevat de kadastrale nummers van de landbouwgrond, de grootte  van het betreffende areaal, de waarde van de grond in aranykorona, de gegevens van de gebruiker, de rechtstitel van het gebruik en, indien de pachtovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, de duur van het gebruik. Iemand die, onder welke rechtstitel dan ook, landbouwgrond in gebruik heeft groter dan 1 hectare, is verplicht van dit gebruik melding te maken binnen 30 dagen na aanvang van dit gebruik. Deze aanmelding dient te worden gedaan bij de overheidsdienst inzake vastgoed teneinde in de registratie te worden opgenomen. Indien de gebruiker van de landbouwgrond niet tevens de eigenaar is dient het voor de aanmelding bestemde aanmeldingsformulier door zowel de gebruiker als ook door de eigenaar respectievelijk door de vruchtgebruiker te worden ondertekend. Indien de gebruiker van de landbouwgrond verzuimt het gebruik aan te melden, wordt aan deze door de overheidsdienst inzake vastgoed een boete opgelegd.