Welke soorten onroerende zaken kan men als buitenlander verwerven en welke niet.

Allereerst dienen de termen “binnengebied” en “periferie” alsmede de term “(land)bouwgrond” te worden gedefinieerd.

• Het “binnengebied” is een bepaald deel van de gemeentegrond, in het algemeen de historisch gegroeide woonkern alsook de aangebouwde en nog aan te bouwen gebieden. In dit binnengebied kunnen buitenlandse staatsburgers - overeenkomstig hetgeen staat vermeld in het voorgaande hoofdstuk – zonder beperking onroerende zaken kopen, waarbij evenmin een beperking t.a.v. de grootte van het te kopen perceel bestaat.
• De “periferie van een gemeente” is het gebied dat niet tot het binnengebied (bebouwde kom) behoort en dat in eerste instantie dient voor landbouw, bosbouw en/of buitengewone activiteiten. Uit de bovenstaande wettelijke omschrijving (wet LXXVIII:1997) blijkt de nauwe band die er bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”.
• “(Land-)Bouwgrond” is namelijk dát deel van de grond in de periferie van de gemeente dat bij het kadaster staat ingeschreven als akker, wijngaard, boomgaard, tuin, weide, weiland (grasland), rietveld, bos, bebost gebied of visvijver.

Dit wil zeggen dat er slechts een klein verschil bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”. De overlapping van de twee juridische begrippen is dusdanig groot dat men als hoofdregel kan stellen dat onroerende zaken gelegen in de periferie vrijwel uitsluitend vallen onder de Wet op de Landbouwgronden. Derhalve is 98% van de onroerende goederen in deze periferie niet door buitenlandse staatsburgers te kopen. Deze regel wordt overigens met de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie niet gewijzigd, want dit verbod op de aankoop van landbouwgronden zal nog tot 1 mei 2011 van kracht blijven. In het geval dat (door de lage prijs van de landbouwgronden) deze aankopen door buitenlanders de belangen van de Hongaarse agrariërs zouden schaden, kan dit verbod met nógmaals drie jaar worden verlengd.

Zoals reeds is weergegeven in het deel over Rechtgeschiedenis, kunnen staatsburgers van de Europese Unie vanaf 01.05.2004 het eigendomsrecht van onroerend zaken op beschermd natuurgebied verkrijgen mits de onroerende zaak niet als landbouwgrond is gekwalificeert. Bij de aanschaf van onroerend zaken op beschermd natuurgebied moet men in acht nemen dat de Hongaarse staat alsmede de lokale gemeenteraad een voorkeursrecht geniet om deze soort onroerende zaak te kopen.

Aangezien de “periferie” en de “(land)bouwgrond” niet dezelfde categorieën zijn, bestaan er zeldzame uitzonderingen waarbij de aankoop van gronden in de periferie door buitenlandse kopers is toegestaan maar waarbij de aankoop dan aan verdere speciale regels onderworpen is.

Zo’n typische uitzondering vormen de als “tanya’s” in de kadasters geregistreerde boerderijtjes. Juridisch zijn dit “voor de landbouwproductie opgerichte woon- en economische gebouwen, gebouwencomplexen met een stuk grond met een maximale grootte van 6000 m2 welk onder het zelfde topografische nummer staat vermeld”. Men dient zich te realiseren dat deze juridische formatie slechts in bepaalde gebieden van Hongarije voorkomt en dat men deze juridische formatie niet moet verwisselen met het traditionele Hongaarse huis met een veranda dat vaak als tanya wordt aangeduid, maar dat eigenlijk alleen een soort koosnaamp is. Het is eveneens van belang op te merken dat de koper van een echte tanya slechts ten dele wordt vrijgesteld van de wettelijke verboden. Bij de aankoop van een dergelijke onroerende zaak dient de Nederlandse koper maar liefst 4 gerechtigden met voorkooprecht - waaronder de Hongaarse staat - voorrang te geven.

DUS : Een door de wet genoemde uitzondering op verbod van verwerving van landbouwgrond zijn die objecten, die behoren tot het begrip „tanya” zoals dat in de vorige alinea is omschreven. Daarbuiten kunnen in de periferie objecten worden gekocht, die niet onder het begrip „landbouwgrond” vallen. Omdat de begrippen periferie en landbouwgrond elkaar grotendeels overlappen, word aan de buitenlander, die in de periferie een onroerend zaak wil kopen, voorgesteld om vóór het sluiten van een koopcontract een onafhankelijke deskundige te consulteren, die kan aangeven of de betreffende onroerende zaak in de periferie door een buitenlander gekocht kan worden of niet.

Samenvattend:

Aankoop van een onroerende zaak binnen de bebouwde kom van een gemeente door buitenlandse staatsburgers is zonder problemen mogelijk en percelen grond en (woon)huizen kunnen daar zonder meer worden gekocht en volledig op Uw naam komen te staan en zónder dat er een beperking bestaat op het aantal te verwerven percelen en op de oppervlakte ervan.

Hoe luiden de huidige rechtsregels?

De koopprocedure en het kadaster.

Buitenlandse staatsburgers kunnen, zoals reeds aangegeven, sedert 01.05.2009 alle onroerende zaken - met uitzondering van landbouwgrond – kopen onder gelijke voorwaarden als voor Hongaarse staatsburgers gelden. De Hongaarse vastgoedmarkt is dus – met uitzondering van de onder de Landbouwwet vallende objecten – volledig geliberaliseerd ,zowel wat betreft het materiële recht als wat betreft het procesrecht.

Gezien het feit dat het meest typische van de verkrijging van het eigendomsrecht de koop is, worden verder de belangrijkste elementen van dit soort contract uiteengezet.

In Hongarije geldt voor de verkoop en koop van onroerende zaken een schriftvereiste met andere woorden er dient een schriftelijk contract te worden opgesteld. Naast het koopcontract is registratie van de wijziging van de eigenaar nodig voor overdracht van het eigendomsrecht.

Voor de registratie is het noodzakelijk dat het koopcontract door een advocaat of notaris is opgesteld. In Hongarije worden de koopcontracten in het algemeen door advocaten opgesteld en gecontrasigneerd. Meestal leggen partijen hun afspraken vast in een voorlopig koopcontract, waarna de definitieve koopovereenkomst wordt opgesteld. Ook bij dit voorlopig koopcontract is het verplicht dit op schrift te stellen, maar dit contract hoeft niet door een advocaat of notaris te worden gewaarmerkt dus kan door de partijen zelf of door de makelaar worden opgesteld.

De taken van de advocaat zijn gelijk aan die van de Nederlandse notaris. Tot zijn taken behoren de volgende activiteiten: de controle op de registratie van het object, het opstellen van de koopovereenkomst en het geven van gedetailleerde uitleg aan partijen betreffende hun rechten en verplichtingen in verband met de juridische transactie.

Bij het sluiten van de koopovereenkomst controleert de advocaat nogmaals de registratie van het object en de indentiteit van de contracterende partijen. Daarom is het belangrijk een identiteitsbewijs – paspoort of rijbewijs – op de afspraak voor het sluiten van het contract mee te nemen. Voor vertaling van het contract draagt de advocaat of een aparte tolk zorg. Verder is het de taak van de advocaat om de documenten, na ondertekening, aan het bevoegde Landregistratiekantoor te doen toekomen. De inschrijving van eigendomsrecht gebeurt in twee stappen.

Na het indienen van de akte bij het Landregistratiekantoor maakt het kantoor meteen een aantekening op de zijkant van het eigendomsbewijs van het object (dit heet in het Hongaars „széljegy”). Dit is nog geen inschrijving. Het is slechts een aantekening, die wacht op verdere afhandeling, maar deze geeft wel aan, dat met betrekking tot het betreffende object onder een bepaalde zaaknummer een contract werd gesloten. Zodoende is het duidelijk voor alle andere personen dat het object reeds verkocht is. Deze aantekening heeft een bepaald hierarchisch gevolg. Alle andere juridische feiten kunnen alleen ná beschouwing van de door de aantekening aangemerkte juridische relatie worden afgehandeld.

Na het plaatsen van de aantekening dient het Landregistratiekantoor het eigendomsrecht binnen 30 dagen in te schrijven. Deze deadline kan in geval van incompleetheid van de documenten met 30 dagen worden verlengd. Het besluit betreffende de inschrijving wordt – in geval van een buitenlandse koper - door het Landregistratiekantoor aan de in de procedure betrokken advocaat overhandigd.

De Hongaarse registratie van onroerende zaken

Het Hongaarse kadaster is een authentieke en moderne registratie die per woonplaats alle gegevens van alle onroerende zaken van het land bevat inclusief de tot de onroerende zaak behorende rechten en (vanuit juridisch oogpunt) belangrijke feiten. De kadastrale registratie bevat verder de persoonlijke gegevens en de adressen van de ingeschreven personen.

De Hongaarse registratie van onroerende zaken is een authentieke registratie hetgeen betekent dat de registratie de ingeschreven rechten en juridische feiten onvervalst weergeeft. Zodra een recht is ingeschreven of een juridische feit daarin is aangetekend, kan niemand het bestaan daarvan ontkennen. Men dient er derhalve op te zijn bedacht dat indien men zich goedgelovig en voor een tegenprestatie op een object een recht verschaft alleen beroep kan worden gedaan op dit recht als dit is ingeschreven.

De Hongaarse vastgoedregistratie is volledig up-to-date en openbaar. De daar geregistreerde gegevens kunnen door een ieder worden ingezien. De meeste advocatenkantoren hebben een directe elektronische verbinding met de Landregistratiekantoren, waardoor de eigendomsbewijzen online kunnen worden gedownload.

De twee belangrijkste documenten van de vastgoedregistratie zijn het eigendomsbewijs en de landkaart. Het eigendomsbewijs bestaat uit drie delen. Het eerste deel bevat de gegevens van de onroerende zaak, het tweede deel bevat de gegevens van de eigena(a)r(en) en het derde deel bevat de eventuele lasten van het object.

De landkaart bevat de begrenzing van het object, waarmee het object van de andere objecten kan worden afgezonderd.